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万科的租赁生意经

2018-08-22 14:40:33

来源:21世纪经济报道

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2018年的毕业季,一线城市尤其是北京的租金突然上涨。这一次,人们将租金上涨的矛头对准了机构房东,机构房东被认为是租金上涨的重要推手。

8月20日,万科发布2018年中期报告,正式提出将租赁定为核心业务;21日的业绩发布会上,万科总裁祝九胜说,机构推高租金是个误会,即使在机构房东最多的北京,渗透率也只有5%。


万科做租赁并非一年两年的事,如今,万科依然按照自己的节奏在走。而在一线城市租金上涨的客观背景下,万科和它的机构房东同行们,或将继续承受租金上涨的诘责。


万科做租赁的逻辑


作为机构房东的重要一员,祝九胜说,万科把租赁作为核心业务,是从2012年开始战略转型的自然延伸,为普通人提供好房子,延伸到了租赁。

15年前,万科即在广州运营万汇楼项目,试水租赁。近五年来,万科广州、厦门、深圳等地的长租公寓快速发展,在当地市场已经颇具规模。


根据今年上半年财报,万科长租公寓业务由青年公寓“泊寓”、家庭公寓、服务式公寓三类产品构成;目前已覆盖 30 个城市,累计获取房间数逾16 万间,开业逾 4 万间,开业 6 个月以上项目的平均出租率约92%。

8月9日,万科披露,公司已完成80亿元住房租赁专项公司债券的第一期发行,规模为15亿元,票面利率为4.05%,为长租公寓业务提供资金支持。

上半年,万科长租公寓发展迅速,新增6万间。祝九胜表示,这些房源主要来自于三方面:政府推出的自持地块,如北京、佛山、深圳等地有6个自持项目;各类机构的闲置存量资产,通过合作方式或租赁方式获取;社会上分散的个人住宅。

祝九胜坦言,机构介入到租赁市场是新鲜事物,公司还是低估了做长租公寓的难度。比如,与自如等分散式公寓不同,万科的集中式公寓前期投入较大,包括对整栋楼宇进行整体改造,而收房改造与形成供应的时间差,难以控制。

祝九胜指出,租赁市场是一个传统、古老的市场,住宅用于租赁,这是百年前、千年前都有的生意,众多分散的业主、房屋的主人提供给分散的需求者,也叫C2C业务。

过去20多年,中国房地产市场以售卖为主,租赁以个人房东为主;2017年以来,国家层面出台各类政策,鼓励机构租赁。链家研究院的报告显示,在美国、日本等经济发达的市场,机构租赁的比例都在30%以上,而我国绝大部分城市机构租赁不到5%。

机构租赁才刚刚起步,但问题已猝不及防地出现。今年的7、8月份,正值毕业季,北京、成都等地租金突然上涨,自如、蛋壳等公寓运营商及其背后的资本,被认为是租金上涨的重要推手。

“近年一些资本、机构介入了租赁业务,但说长租公寓会推高租金,这是一个误会。”祝九胜认为。

他说,考察机构在一个城市住宅租赁的介入程度,一般会用渗透率指标,从万科的观察来看,在当前的租赁市场,机构的占比仍然非常低,渗透率最高的北京也未达到5%,深圳不到2%,所以机构目前介入有限,并无推动租金上涨的能力。

租金如何定价?


此前的6月份,在深圳的租赁市场上,“万科改造城中村推高租金”也曾喧闹了一阵子。


对此,祝九胜表示,万科在深圳的长租公寓入住率92%以上,每间平均单价1800元左右,非常抢手。


租金的价格到底怎么设定?祝九胜表示,万科长租公寓定价,是根据对空间的重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来不断调整,目前仍是一个探索中的新机制。

以深圳万科城中村改造的租赁房源为例,“万村”业务主要是城中村综合整治及运营。简单来说,就是收储城中村原业主的楼房,签订10-15年的租赁合约,进行整体改造,然后再出租。


改造城中村的切入点,是为了消除高租金和居住条件需求之间的断层。深圳万科万村业务有关负责人介绍,深圳的租房市场相对只有两种选择,一个是高租金、品质好的纯商品房,一个是破旧的城中村但是租金低廉。

对一些对居住品质要求较高的人,尤其是90后、95后这些年轻人而言,这两种产品都不符合。蓝领也是如此。

“所有发达国家,蓝领的收入都高于普通白领。在我国,蓝领未来的收入会超过普通白领,这些人以前在城市里面大多住在城中村,但他们对居住品质的要求,也在提升。”前述深圳万科万村业务有关负责人表示。

万村改造后的租赁房屋,提高了居住品质,同时租金稍有上涨,就是想去满足这类需求。如深圳玉田村改造项目,未改造的房源单间租金在1700元-1900元之间,改造后在1800-2100元之间。

这是一种市场化的思维。更关键的是,万科认为,改造城中村做租赁的商业模式可以成立的核心,是增加了房源供应,即对房屋空间进行重构,增加了单间数量。

对于改造推高城中村租金的声音,前述深圳万科万村业务人士解释,“这种改造,会不会让那些对价格极其敏感的人没地方可住?其实问题的核心,还是改造了之后房源变多了还是变少了。如果变多了,空出来给那些人的选择反而变多了。”

如深圳玉田村改造项目,改造了40%的房屋后,增加了15%的供应;改造后的40栋投放市场后,未改造的60栋租金平稳没有发生明显波动,租户的选择还是增加了。


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